解体工事をした後の土地売却の注意点

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解体工事をした後の土地売却の注意点

解体工事業者に解体工事を発注し、建物やブロック塀などを全て解体、撤去してもらった後は土地のみが残ります。
土地の取り扱いについては、所有者やその家族の考え方によって変わるかと思います。

たとえば新たに建物を建築し住居用住宅として利用したり、店舗を建てて事業を始めたり、アパートを建築して不動産経営を始めるなど様々です。
そしてもう1つの取り扱いとして、土地の売却も検討している方もいるのではないでしょうか。

特に利用目的が無い場合や、税金の負担を考慮して土地売却する選択肢もメリットがある一方、注意点もあります。
解体工事後の土地に掛かる税金や、ローンの関係など様々な点を押さえた上で手続きを進めることが大切です。
また、売却額についても注意点を知っていないと、想定していた価格より低くなる可能性もあるでしょう。

そこで今回は、解体工事した後に土地を売却する予定の方へ向けて、土地売却に関する注意点や、解体工事後に土地を売却するメリットやデメリットについてもご紹介します。
この機会に解体工事だけでなく、土地売却のポイントについても押さえておきましょう。

解体工事後の土地を売却する際の注意点

まずは解体工事後の土地について、売却予定の方へ向けて注意点をいくつかご紹介していきます。

解体工事後は、大きな作業が完了したこともあり、土地売却の詳細について把握していない状態になっていることもあるかと思います。
しかし、土地の売却には、売買契約や税金、登記関係などで確認すべきことが多数あるので気を付けましょう。

解体工事後の土地売却に掛かる税金

解体工事後の土地(更地)を売却した場合、利益が出れば税金が掛かることにも注意です。
具体的には土地の売却益が、諸費用から差し引いても残れば所得として取り扱うので課税されます。

しかし税金額について少額ではありませんので、経費を計上して節税することも大切です。
また、土地売却に掛かった費用として、計上できる項目を以下にご紹介します。

  • 土地の購入費用
  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • 抵当権に関する抹消手続きの費用(司法書士に依頼した際の費用が一般的)
  • 解体工事に掛かった費用

このように経費として計上できる項目には、解体工事費用もあるので工事に関する書類や請求書などを保管しておきましょう。

ローンが残っている場合は返済しなければ買い手が付きにくい

土地売却の注意点として、ローンを組んでいる場合は完済しなくてはいけません。
なぜなら買い手がつきにくいリスクとなるからです。

また、人によって異なりますが、土地購入の際にローンを組んでいるケースもあるでしょう。
土地のローンについても、完済してからでないと売却できませんので、返済状況を確認した上で解体工事や土地売却の計画を立てることが大切です。

また、一括購入ではなくローンを組んでいる土地の場合には、抵当権が付けられています。
抵当権はローンを提供している金融機関の権利で、ローンの支払いができない場合に土地を差し押さえられます。
そして、差し押さえられた土地は、裁判所によって競売に掛けられ売却となるのです。

ローンが組まれた土地で返済を終えていない場合、買い手側にとってリスクのある状態で購入となります。
そのため一般的に買い手が付きにくい土地となるので、売却前にローンを完済しておきましょう。

登記の内容と異なっている場合があるため測量を行う

解体工事後に土地売却手続きを進める場合、測量についても検討することが大切です。
登記とは土地の権利状態を詳細に定めている制度のことですが、登記登録から時間が経つと現在と違う状態の可能性もあります。

土地登記の内容と現在の土地状況が異なっている状態で売却してしまうと、トラブルの原因にもなるので、売却前に確認しておきましょう。
また、周辺の住宅との境界線について、登記内容と現在の状態が異なる場合もあるので、境界線を確定するための測量を行います。

この測量を境界確定測量と呼びます。
境界確定測量は、所有している土地と隣接している土地の境界を決める測量のことで、専門業者にお願いするのが基本です。
また、隣接する土地の所有者も立ち会う必要があります。

土地売却前の査定額は売却額ではない

土地売却は、売却前に不動産会社から査定額を算出してもらい、その金額や前後で売却します。
また、査定額は不動産会社によって異なるため、複数の会社から査定してもらうことをおすすめします。

そして勘違いしてはいけないポイントが、査定額を算出してもらったからといって、必ず査定額で売却できるわけではないことです。
査定額は、あくまで不動産会社が算出した計算上の金額であり、実際に売却した時の金額とかけ離れている場合もあります。
そのため、相場よりもあまりに高い金額で査定する不動産会社は、契約を早期に進めるために行っている可能性もあり避けましょう。

相場よりも少し高い金額か、相場と同程度の査定額で算出してくれる不動産会社を探すことが大切です。

媒介契約と買取の違いに注意

土地売却の際は、売買契約についても事前に把握しておくことが大切です。
建物や土地の売却には、媒介契約と買取の2種類に分かれています。

媒介契約とは、不動産会社を経由して買主に建物や土地を売却する方式になります。
また、不動産会社は、売主と買主の間に立って契約手続きのサポートや査定額の算定などを行います。

一方買取の場合は、建物や土地の売却先が不動産会社となるので、媒介契約とは売買の流れなどで大きく異なっているのも特徴です。

他にも売却額について違いがあります。
相場と同程度もしくは高い金額で売却できるのは媒介契約で、相場の7割程度でしか売却できないのが買取です。
また、安く買取を行う理由は、不動産会社が再販売などで高く売るためです。
ですので土地売却の目的が、より高く売却して利益を得る場合ですと媒介契約をおすすめします。

媒介契約は、不動産会社が買取る訳ではないので、売主の希望する売却額で売り出してもらえます。
しかし売却までの期間は、買取の方が早いです。

相続した土地の場合は相続登記を行う

土地を購入したわけではなく相続した場合は、名義変更しなければいけません。
なぜなら土地売却の際は、所有者自身で手続きを行わなければいけないからです。

ですので、解体工事後も名義変更手続きを済ませていない場合は、名義変更手続きとなる相続登記を行うことをおすすめします。

相続登記は、法務省の公式HPから申請書類の確認とダウンロードも可能で、各項目を記入した後は管轄地域の法務省へ提出すれば完了です。

解体工事後に土地物件を売却するメリットとデメリット

解体工事後の土地を売却した場合、建物付きよりも売却額が高くなることがあります。
ですので、場合によっては建物を解体した方がお得なこともあるでしょう。

それでは、主なメリットとデメリットについてご紹介します。

築年数が数10年以上の場合は建物の価値が下がる

建物の価値は、築25年以上など築数10年以上経過すると、ほとんどなくなることが多いので、解体した方が買主も付きやすいです。

ですので、築年数20年や30年以上経過している建物の場合は、解体工事を行い土地のみ売却するという選択肢も考えると良いでしょう。

解体費用を捻出できない場合は建物付きで売却するのもあり

築年数20年や30年経過している場合は、更地の方が買主を見つけやすい反面、解体費用の負担も考慮しなくてはいけません。
解体費用の相場は150万円前後ですので、一定の負担でしょう。
また、解体費用でローンを組むことはできないため、一括で尚且つ自身の資金から捻出することになります。

そのため解体費用の捻出が難しい場合は、建物も含めて売却した方がいいでしょう。

解体工事後の土地売却にはいくつかの注意点がある

解体工事後の土地売却で利益を得た場合は、所得となるため税金を納めなくてはいけません。
また節税も可能で、解体費用も経費として計上できます。

他にも土地売却は、登記の確認や相続登記手続きなど、手続き関係でも事前に確認が必要です。

そして解体費用についても、自己資金で捻出できるか確認することはもちろん、相場よりも割高になっていないか比較検討したりしてみましょう。

そのためにも当サイトの一括見積もりサービスで、解体費用を比較してみてはいかがでしょうか。
無料で業者から相見積もりできますし、手続きに必要な入力項目も少ないので手軽に利用できます。

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