内装解体とは、テナント契約後に借主が持ち込んだ設備機器や備品の撤去、床や壁・天井などについてリフォーム・追加工事した箇所を解体する工事の総称です。

たとえば、百貨店の一部スペースを賃貸契約し、アパレルショップを立ち上げたとします。
契約時点では、壁紙やタイルなど何も施されていなかったため、借主の責任・費用負担で内装工事を発注しました。

その後契約満了によって撤退する際は、借主が設置した備品や設備の他、壁紙や照明、タイルなどを全て内装解体で撤去解体する、といった流れが基本です。

• 内装解体業者が施主と契約し、契約業者が解体や手続きを全て請け負う
• 内装解体業者が施主と契約し、解体作業は下請け業者へ依頼

解体業者によって受注方式はさまざまです。
しかし、下請けが間に入っている場合は中間マージンコストが上乗せされるため、受注業者が解体作業も請け負う方式に依頼することをおすすめします。

内装解体の原状回復工事とは、テナント契約前の状態に戻す解体工事を指します。
具体的には、借主が持ち込んだ備品や設備機器の撤去だけでなく、契約後に追加工事を行った壁や床などの撤去解体も含まれるのが特徴です。

一般的に内装解体を行う場合は、貸主から原状回復工事を求められるため、契約前の状態に戻す必要があります。
そのため借りているスペースが広い場合や、契約後に大規模なリフォームを行っている場合は、大規模かつ長期的な解体作業です。

内装解体のスケルトン工事とは、原状回復工事と似ていますが解体目的に大きな違いがあります。

スケルトン工事は、契約時に借りているスペースの構造部分以外を、解体・撤去工事します。

構造部とは、梁や柱、階段や壁など建物を維持するために必要な要素です。
また、一般的にはテナント契約時に、一室や一部スペースだけでなく建物全体を借りている場合に検討する工事形式です。

スケルトン工事は、原状回復工事よりも規模の大きな解体工事でもあります。

内装解体は、リフォームを目的として依頼することも可能です。

たとえば住宅を購入した後に、1階のデザインや間取りに満足していない場合があるとします。
このような場合などに内装解体を活用して、住宅のリビングや寝室など部分的に解体・撤去作業を行います。

内装解体は店舗オーナーなど事業者向けの工事ということではなく、住居用建物などにも活用できる点に注目です。

内装解体は、発注者や費用負担の責任者などで、A・B・C工事の3種類に区分されているのも大きな特徴です。

借主側にとってA工事は、関わる機会がありません。
B工事は、店舗運営中に発生したトラブルなどで、活用する可能性のある工事区分です。
借主側は主にC工事にて、内装解体を依頼することになるでしょう。

内装解体は発注後に、すぐ解体工事が始まる訳ではありません。オーナーとの交渉や解体業者との見積り・工事内容の確認など、さまざまな打ち合わせや書類手続きを行います。

特にオーナーとの取り決めや許可、工事範囲などを曖昧にしてしまうと、解体工事後に大きなトラブルへ発展してしまうため、必ず工事発注前にオーナーと認識の一致や許可を得ておくことが大切です。

また、内装解体業者へ相見積りを行うことも重要です。
1社のみに見積り依頼した場合は、費用や作業項目に不備があったとしても分かりにくく、そのまま契約してしまうこともあります。
さらに1社ずつの見積り依頼は、時間が掛かりますし非効率的です。

内装解体工事は、作業そのものだけでなく前段階の準備を丁寧に行っているかどうかで、費用負担の大きさやトラブル回避などに影響します。

内装解体工事は、建物を撤去する解体工事と違い、費用相場がないため判断が難しい側面もあります。

建物の解体工事は、似た事例も多いため過去の事例と比較できます。また、費用相場の計算が可能です。
しかし内装解体の解体面積は細かく違いますし、特に撤去物や数は各現場によって変わります。
まずは複数社へ見積りを依頼して、費用や作業項目を比較しながら慎重に検討しましょう。

内装解体工事を依頼する前は、貸主への許可と作業範囲などの打ち合わせ、そして解体工事業者の比較検討を行います。

内装解体工事は、工事現場に設置している設備機器や備品などを撤去してくれます。
しかし、借主側で持ち運ぶことができる小物類や設備などは、できる限り自力で撤去するのもおすすめです。
なぜなら解体現場に残っている物は、種類やサイズに限らず解体・撤去費用に算出されるため、自力である程度撤去できればコストカットできます。

契約手続きの次は内装解体工事に入ります。
解体工事業者は、養生シートや足場の組立を行います。

養生シートとは、解体・撤去時に飛散するホコリや汚れ、粉塵などを周辺地域に広がらないよう抑えるのが役割です。

内装解体は、設備機器や照明器具・備品などを撤去したのちに、床や壁・天井の解体作業を行います。
また、追加工事で取り付けた内装材など、貸主に指定された箇所を解体・撤去作業を進めます。

内装材の撤去後は床や壁の補修作業や接着剤の剥がしを行い、できる限り綺麗な状態で受け渡しするための細かな配慮も行ってくれるのが特徴です。

内装材などの解体作業後は、産業廃棄物が発生します。そして産業廃棄物の処理は法律で定められているため、解体工事業者が適切な方法で運搬と処理を進めます。

解体工事業者の中には、不法投棄などを行う悪質なケースもあるため、見積り段階で廃棄物の処理に関する確認もしておきましょう。

解体工事のあとは、解体工事業者による清掃作業や足場解体・回収などの作業を行い全工程終了です。

ただし、細かなホコリや粉塵などが残っている可能性もあるため、借主側も現場の確認と清掃作業を行いましょう。
次の借主に対する配慮・心遣いとして、最後まで丁寧に確認することが大切です。